Expropiaciones y Urbanismo

Expropiaciones y Urbanismo

La normativa urbanística y de ordenación territorial define el contenido del derecho de propiedad inmobiliaria, regulando sus facultades y los procedimientos para adquirirlas. Por su parte, la legislación sectorial en materia de dominio público (carreteras, costas, aeropuertos, etc.) puede también limitar el derecho de propiedad de los particulares, hasta el punto de motivar su privación a través de una expropiación, con la correspondiente indemnización.

Nuestra actuación profesional comprende tanto el asesoramiento especializado en los trámites de aprobación y ejecución del planeamiento como la defensa administrativa y judicial en todo tipo de procedimientos urbanísticos, expropiatorios o de limitación de derechos o afectación de actividades económicas. 

 

  • EXPROPIACIONES

    La expropiación es la transferencia forzosa del derecho de propiedad de un particular a la Administración Pública o a una entidad beneficiaria, por razón de un interés público y previo pago de una indemnización.

    Nuestro bufete se encarga del asesoramiento y defensa del afectado durante todo el expediente expropiatorio, incluso ante los Tribunales de Justicia, hasta conseguir que el afectado vea satisfechos todos sus derechos y compensados los perjuicios.

    Expediente expropiatorio

    Estudio e impugnación en su caso del proyecto o plan que motiva la expropiación.
    Declaración de utilidad pública y necesidad de ocupación.
    Alegaciones a la relación de bienes y derechos afectados.
    Replanteo y afectación de los terrenos expropiados.
    Asistencia y redacción de alegaciones a las actas previas y actas de ocupación.

    Expediente de justiprecio

    Negociación para la fijación del justiprecio por Mutuo Acuerdo.
    Tramitación de la pieza separada de valoración.
    Formulación de hojas de aprecio. Tasación de inmuebles y actividades económicas.
    Expedientes de realojo en caso de expropiación de vivienda habitual.
    Procedimiento ante el Jurado de Expropiación Forzosa.
    Recursos administrativos y contencioso-administrativos contra el fallo del Jurado.
    Tramitación del pago del justiprecio e intereses de demora.
    Solicitudes de retasación y de reversión.
    Reclamaciones por actuaciones constitutivas de vía de hecho.

  • DOMINIO PÚBLICO E INFRAESTRUCTURAS

    Los bienes propiedad de las Administraciones Públicas, patrimoniales o demaniales, comparten un régimen administrativo común de protección, que se refuerza con prerrogativas adicionales para los bienes afectos a un uso o servicio público. 

    Nuestro despacho asesora en la defensa de sus intereses en cualquier operación de adquisición o transmisión de bienes con una Administración, y en supuestos de uso privativo de bienes públicos por parte de un particular o empresa, a través de concesiones o autorizaciones administrativas, en especial en sectores como aguas, costas, infraestructuras de comunicación, minas y patrimonio histórico o cultural.

    Bienes patrimoniales y demaniales de la Administración

    Adquisición, uso y transmisión de bienes de la Administración.
    Concesiones, derechos de superficie, convenios de cesión de uso.
    Cánones y otras contraprestaciones.
    Régimen de protección: Inventarios, deslindes, desahucios, recuperación de oficio, embargabilidad.

    Aguas

    Titularidad de los ríos, lagos y aguas subterráneas.  Deslindes.
    Aprovechamientos de las aguas continentales. Concesiones de uso privativo del agua.
    Registro y catálogo de aguas. Pozos. Comunidades de usuarios y regantes.
    Canon del agua. Regímenes, liquidaciones.

    Costas

    Titularidad de las costas, Registro de la Propiedad.
    Zona de dominio público marítimo-terrestre. Mar territorial y aguas interiores. Zonas de afección. Deslindes.
    Concesiones y autorizaciones de usos comunes especiales y privativos.
    Pesca, cultivos marinos y otros usos en el mar.

    Carreteras y ferrocarriles

    Titularidad y competencias de las vías de comunicación.
    Proyectos de obras y construcción. Expropiaciones. Concesiones de obra pública y de servicio público.
    Derechos de uso del sistema viario y ferroviario.
    Limitaciones y afecciones a fincas colindantes.

    Puertos y aeropuertos

    Puertos de interés general y puertos autonómicos: planificación y construcción.
    Planes de utilización de espacios portuarios.
    Régimen del uso común y especial de los puertos.
    Concesiones de uso privativo del dominio público.
    Servidumbres aéreas, afectaciones aeroportuarias, ruidos y régimen de explotación aeroportuaria.

    Minas e hidrocarburos

    Titularidad de yacimientos de minas e hidrocarburos.
    Derechos de investigación y explotación.
    Concesiones administrativas. Comercialización.

    Patrimonio histórico y cultural

    Defensa del patrimonio cultural, artístico y monumental español y autonómico.
    Patrimonio arqueológico, etnográfico, documental y bibliográfico.
    Bienes de interés cultural, BCIL y BCIN.

    Sistema forestal

    Régimen del dominio público, montes comunales, servidumbres y limitaciones.
    Parques y Espacios Naturales protegidos.

    Espacio radioeléctrico

    Adjudicación de frecuencias y derechos de emisión.
    Redes y antenas de telefonía.
    Régimen concesional.

    Redes de transporte energético

    Transporte de Electricidad, Gas y Petróleo.
    Régimen de adquisición, servidumbres y limitaciones.
    Expropiaciones para ejecución de infraestructuras.

  • PLANEAMIENTO URBANÍSTICO

    La aprobación del planeamiento urbanístico comprende complejas operaciones técnico-jurídicas que persiguen lograr un equilibrio entre la consecución de los objetivos territoriales colectivos (ordenar el territorio, obtener espacios verdes y equipamientos, etc.), con la defensa de los derechos de los propietarios afectados (respeto a los derechos preexistentes, viabilidad económica de la inversión, etc.).

    Para ello, el despacho asesora a administraciones y particulares en la tramitación de todo tipo de instrumentos de planeamiento urbanístico:

    Redacción de planeamiento

    Estudios de viabilidad y análisis jurídico-urbanístico de terrenos para su desarrollo.
    Convenios urbanísticos entre particulares y la administración.
    Redacción de Planes Generales, POUM, Planes Parciales, Planes de Mejora Urbana y Planes Especiales. Planes y proyectos de obras y actividades en suelo no urbanizable.
    Reclasificación y recalificación urbanística de terrenos. Modificación puntual y revisión del plan.

    Tramitación y aprobación

    Expedientes de aprobación de planes: suspensión de licencias, aprobación inicial, aprobación provisional, aprobación definitiva, texto refundido, publicación.
    Informes sectoriales y alegaciones.
    Impugnación en vía administrativa y judicial de planes aprobados definitivamente.

  • GESTIÓN URBANISTICA

    La gestión urbanística comprende aquellas operaciones jurídicas y técnicas necesarias para llevar a la práctica las determinaciones del plan urbanístico. Nuestro despacho asesora y defiende a las entidades y personas afectadas ante todo tipo de procesos de gestión (o ejecución) urbanística:

    Sistemas de actuación

    Diseño de estrategias para la ejecución de planes urbanísticos.
    Sistema de reparcelación, compensación o cooperación, o de expropiación.
    Procedimiento de tasación conjunta.
    Gestión y ejecución de Polígonos de Actuación. Contribuciones especiales.

    Entidades urbanísticas

    Constitución, tramitación y gestión de Entidades Urbanísticas de Colaboración.
    Juntas de Compensación. Asociaciones administrativas de cooperación.
    Entidades Urbanísticas de Conservación.

    Ejecución urbanística

    Redacción y ejecución de proyectos de reparcelación. Cuenta de liquidación provisional y definitiva.
    Defensa de afectados por proyectos de reparcelación.
    Asesoramiento de industrias en su traslado forzoso o cese por ejecuciones urbanísticas.
    Derecho de Realojo. Adjudicación de Viviendas de protección oficial.
    Proyectos de Urbanización. Tramitaciones de suministros, ejecución y entrega de la urbanización.
    Impugnación en vía administrativa y contenciosa de proyectos de reparcelación.
    Defensa de particulares ante proyectos expropiatorios ordinarios o de tasación conjunta.
    Operaciones registrales: segregaciones, notas marginales, afectación por costes de urbanización.

  • DISCIPLINA URBANISTICA

    La disciplina urbanística trata de asegurar que el uso del suelo se ajuste a lo que determina el plan urbanístico, ya sea mediante la concesión de licencias (de edificación, segregación o primera ocupación, por ejemplo), o bien mediante el ejercicio de la potestad sancionadora y de restablecimiento de la legalidad urbanística alterada.

    Todo ello queda sujeto al control de los Tribunales para evitar que la Administración se exceda en el ejercicio de sus competencias, para lo cual nuestro despacho ofrece su asesoramiento y defensa:

    Licencias

    Informes sobre la conformidad de un proyecto a la normativa urbanística.
    Certificados de aprovechamiento urbanístico y de compatibilidad urbanística. Alineaciones y rasantes.
    Concesión de licencias de obras y de actividades. Cesiones obligatorias y gratuitas de vialidad.
    Renuncia de derechos en caso de usos provisionales.
    Regímenes de fuera de ordenación y volumen disconforme.

    Sanciones y restauración de la realidad física alterada

    Expedientes sancionadores por razones urbanísticas: altura máxima, número de plantas, retranqueo, separación a límites de parcela, usos admitidos e incompatibles.
    Restauración de la realidad física alterada y del orden jurídico alterado: derribo, daños y perjuicios.
    Expedientes de legalización y expedientes de ruina.

  • VIVIENDA

    La Constitución Española reconoce el derecho a una vivienda digna y las Administraciones Públicas han desarrollado políticas y normativas tendentes a garantizar la calidad de las viviendas o el acceso a viviendas sujetas a un régimen de protección pública. También se han desarrollado políticas y se han dotado recursos para la regeneración de barrios y edificios degradados para la mejora de la calidad de vida de los vecinos.

    Derecho a una vivienda digna.

    Cédula de habitabilidad.
    Inspecciones técnicas de edificios.
    Certificados de eficiencia energética.
    Multas por viviendas desocupadas.
    Rehabilitación de edificios, urbanizaciones y barrios: Subvenciones y ayudas.

    Viviendas en régimen de protección oficial o concertadas.

    Condiciones de adjudicación y transmisión de la viviendas de régimen protegido.
    Derecho de adquisición preferente: tanteo y retracto.
    Gestión y tramitación del derecho de realojo urbanístico.

  • DERECHO INMOBILIARIO

    La propiedad inmobiliaria es objeto de múltiples operaciones de transmisión, gravamen u otro tipo de transacciones entre particulares o empresas, con una notable trascendencia a nivel económico, tributario y urbanístico.

    En nuestro despacho ofrecemos asesoramiento legal en materia de compraventa, derechos reales y contratos inmobiliarios, así como en materia de realización de obras, construcciones y constituciones de complejos inmobiliarios, así como la realización de inventarios de patrimonios.

    Contratos inmobiliarios y derechos reales

    Negociación y preparación de contratos entre particulares o con Administraciones.
    Promesa, opción de compra, compraventa, arras, cesiones de uso, usufructo, donación, arrendamientos.
    Constitución y extinción de derechos reales sobre inmuebles: servidumbres, hipotecas, etc.
    Derecho registral e hipotecario. Segregaciones y agrupaciones de fincas.
    Expedientes de mayor cabida y conflictos de límites de parcelas.
    Declaraciones de obra nueva y organización de complejos inmobiliarios.
    Propiedad horizontal, comunidades de propietarios y relaciones de vecindad.
    Valores catastrales, impuesto de bienes inmuebles.

    Afecciones, inventarios y normativa especial

    Limitaciones y afecciones públicas a la propiedad privada.
    Revisión de la situación jurídica de los inmuebles: Inventarios y regularización de patrimonios.
    Edificios y complejos residenciales.
    Instalaciones turísticas: hoteles, apartamentos turísticos, turismo rural, parques de ocio, campings.
    Proyectos terciarios: oficinas, centros comerciales, parques logísticos, naves y polígonos industriales.
    Equipamientos e instalaciones deportivas, sanitarias y asistenciales.

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